近年來，舊城改造和地產開發給文化遺產保護帶來巨大的“建設性破壞”，而首當其沖的就是那些“不可移動文物”。這里所說的不可移動文物主要是指建筑物、構筑物等與土地直接相關的物件，從經濟學的視角看，它們是一類特殊的不動產，即具有歷史文化意義和公共產品屬性的不動產。這類文化遺產的形成和存在與土地和環境的關系密切，土地權屬和土地利用方式的改變，必然會給它們帶來相應的影響。因而，大規模的舊城改造和土地批租出讓，不僅使土地使用方式出現巨大變化，而且直接或間接地導致包括文物古跡、建筑群、歷史文化地區在內的城市歷史環境或者歷史風貌保護面臨嚴峻的挑戰。

　　新中國成立后，國家為了保護重要的文物古跡創立了“文物保護單位”這一針對不可移動文物的保護制度，通過對“文物保護單位”劃定保護范圍和建設控制地帶，對文物古跡及周邊環境進行保護管理。在計劃經濟時代，土地使用的方式基本上為劃撥，開發建設與文物保護的矛盾和沖突相對較少。

　　改革開放以后，為了快速推進新區開發和舊城改造，20世紀80年代后期開始嘗試土地使用權批租。1992年起，上海等城市通過簡政放權和發揮市、區縣兩級政府的積極性，加快了土地批租的步伐。從此，土地成為了最大的商品，盡管城市土地國有的所有權關系并沒有改變，但土地使用權的市場化，帶給地方政府巨大的經濟收益，成為經濟發展的巨大動力。而且，由于歷史文化地區所處的區位優勢，往往又使得其成為商業開發的“熱土”，房屋動遷和舊城改造成為地方政府的工作重點，而舊城區范圍內存在的歷史文化遺產往往就變成這些房產開發者的眼中釘。時至今日，如果說一些地方政府的領導和項目開發商不懂得文化遺產的價值，自然是講不通的，多數情形恐怕是，面對文化價值與經濟利益、長遠目標與近期效益、整體利益與局部效益時，他們往往會選擇后者。

　　事實上，土地的基本屬性在于它的資源屬性和資產屬性，任何時候都不應該將土地看作能夠帶來經濟效益、可以用于經營城市的投資資本。土地有生態、社會、人文等多重功效，歷史文化城區具有自身的歷史積淀和文化記憶，也是人們的生活家園，形成了良好的社會網絡關系。如果單純為了土地開發的經濟效益，將歷史建筑全部拆除、原有居民徹底動遷，把土地當成可以任意買賣的商品，那么就會損失環境的公共利益，喪失許多潛在的社會文化價值。

　　在西方國家，土地多是私人所有，但是如果一塊土地因為歷史文化價值或者自然風光或者公眾利益需要保護、避免開發時，政府會出錢把這塊地買下來，譬如歐洲的自然保護區、美國的國家公園制度都是基于類似的道理產生的。在法國，依據1943年制定的《紀念物周邊環境法》，一旦一座建筑根據《歷史紀念物法》列級或登錄保護后，對其周邊環境的保護即刻生效，在其半徑500米范圍內的建設都將受到一定條件的制約和控制管理。1993年的《建筑、城市和風景遺產保護法》規定必須為建筑、城市和景觀等遺產保護區劃定明確的范圍，地方與國家協作開展更大范圍的區域性遺產保護工作。截至2005年的數據，在法國受到國家保護的文物古跡和歷史建筑共有4.2萬處，而至少有3萬多平方公里的土地范圍被劃入文物建筑周圍保護區，這個面積占到法國國土面積的6％，而在一些省份甚至能夠達到16%的比重。

　　有人也許會說歐洲國家地多人少，有天賦優勢，但在土地只有我國國土的1/36、人口大約為我國人口1/10的日本，也有多項措施保護歷史文化遺產。1966年，在經濟高速發展背景下，日本為了保護京都、奈良等歷史文化名城的歷史風貌不受到現代開發的破壞，專門制定了《關于位于古都的歷史風土保存的特別措施法》（簡稱《古都保存法》）。依照該法可以對京都、奈良等歷史文化名城制定歷史風土保護規劃，劃定“歷史風土保存區域”和“歷史風土特別保存地區”。在歷史風土保存區域內，建筑物和其他工程設施的新建、改建或擴建，宅基地的建造、土地開墾以及其他土地狀態與性質的改變，木竹的采伐，土石類的開采等建設行為需要得到報批許可。在歷史風土特別保存地區，除以上規定外，建筑物及其他工程設施的色彩變更、戶外廣告的設置或張貼也要得到報批許可。若有違反相關條款規定者，可處以一年以下有期徒刑并處10萬日元的罰金；或是處以6個月以下有期徒刑并處5萬日元的罰金。

　　在保護范圍內的利益相關者受到損失時可以得到一定的經濟補償，如果保護管理許可制度會導致私人土地利用受到明顯影響，而所有者又提出了政府應征購土地的申請時，可以將該土地納入征購對象。根據政令規定，這樣的土地征購所需的費用國家應部分負擔。此外，實施歷史風土保護規劃所需的相關資金，在國家財政允許范圍內必須落實，以努力促進規劃的實施。以京都市為例，目前已劃定歷史風土保存區14處，占地面積合計85.13平方公里；劃定歷史風土特別保存地區24處，占地面積合計28.61平方公里，而整個京都市域的面積只有827.90平方公里。

　　我國住房和城鄉建設部頒布的《城市紫線管理辦法》雖有類似的規定，但該辦法屬部門規章，約束力極低，而且，針對違法行為并沒有制定像日本《古都保存法》中那么嚴厲的處罰規定。所以在現實生活中，對文物古跡和歷史地區破壞的局勢依然沒有徹底改變。如果文物古跡、歷史建筑和歷史街區所在的土地和環境的文化價值得不到認同，公共資源屬性得不到保障的話，全社會保護文化遺產、整體保護城鄉歷史環境等文化發展的戰略目標就無法實現。因此，需要盡快修訂完善《文物保護法》、《土地管理法》和《歷史文化名城名鎮名村保護條例》，為文物古跡、歷史建筑和歷史街區的土地、環境保護制定嚴格的管理規定，保護我們生活家園的美麗景觀和文化魅力，促進城市建設真正做到全面、健康和可持續發展。